Vous êtes propriétaire d’un terrain répertorié comme un emplacement réservé par les documents d’urbanisme ? Cette réserve constitue une servitude affectant le terrain et le rend inconstructible, sauf à exercer son droit de délaissement.
Servitudes
Les emplacements réservés constituent des terrains, bâtis ou non, qu’une collectivité publique (commune, État, département, etc.) réserve en vue de la réalisation d’installations ou d’ouvrages dans l’intérêt général. Il peut s’agir :
- de l’aménagement de voies (routes, place, pistes cyclables, …),
- de l’installation d’ouvrages publics (équipements scolaires, stations d’épuration, etc.),
- d’installations d’intérêt général (type aire d’accueil des gens du voyage),
- de création d’espaces verts (parcs, jardins, …) ou d’espaces nécessaires aux continuités écologiques,
- ou de programmes de logements dans le respect des objectifs de mixité sociale (article L. 151-41 du code de l’urbanisme).
Ces emplacements, créés dans le cadre de l’élaboration d’un Plan Local d’Urbanisme (intercommunal) (PLU(i)) ou à l’occasion de sa révision ou de sa modification, présentent le caractère d’une servitude administrative.
L’emplacement réservé n’a pas de durée limitée dans le temps.
Lors de la délimitation et de la localisation de ces emplacements, l’auteur du PLU(i) n’a pas à justifier d’un projet précisément défini ou déjà élaboré.
Le juge administratif contrôle toutefois le caractère réel de l’intention de la commune, dès lors que l’emplacement réservé doit correspondre à un projet réel et à un besoin d’intérêt général.
Le juge sanctionne également le maintien et le renouvellement d’un emplacement réservé sans aménagement pendant un délai anormalement long tel que 40 ans (CE, 17 mai 2002, n° 221186). Par contre, une période de 9 ans sans que la commune ne procède à l’aménagement d’un emplacement réservé n’a pas été jugée anormalement long (TA Orléans, 3 avril 2025, no 2202041).
En revanche, il n’appartient pas au juge d’apprécier l’opportunité du choix de la localisation d’un emplacement réservé par rapport à d’autres localisations possibles (CAA Toulouse, 4 avril 2024, n° 22TL21058).
Effets de l’emplacement réservé
Ces servitudes ont pour effet de limiter le droit de construire du propriétaire.
Selon la jurisprudence du Conseil d’État, « le propriétaire du terrain reste libre de l’utilisation de son terrain sous réserve qu’elle n’ait pas pour effet de rendre ce dernier incompatible avec la destination prévue par la réservation » (CE, 19 juillet 2017, n° 397944 ; TA Grenoble, 3 juin 2026, n° 2400826).
En conséquence, aucune autorisation d’urbanisme, même lorsque la demande émane de la personne bénéficiaire de la réserve, ne peut être accordée si elle porte sur un projet autre que celui en vue duquel l’emplacement réservé a été institué (par exemple : TA Nice, 11 juin 2025, n° 2205993).
Seules les constructions ou installations à titre précaire y sont admises (TA Versailles, 1er juillet 2025, n° 2402240) ou l’édification de clôture (TA Nancy, 21 octobre 2025, n° 2402651).
La jurisprudence a également admis qu’« une autorisation d’urbanisme portant à la fois sur l’opération en vue de laquelle l’emplacement a été réservé et sur un autre projet peut être légalement délivrée, dès lors que ce dernier projet est compatible avec la destination assignée à l’emplacement réservé » (CE, 24 juillet 2025, n° 497603).
Droit de délaissement
En contrepartie de cette servitude, l’article L. 152-2 du code de l’urbanisme prévoit un droit de délaissement au bénéfice du propriétaire d’un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d’urbanisme.
Ce droit permet d’exiger de la collectivité publique bénéficiaire de la réserve qu’elle procède à l’acquisition de l’emprise concernée. À défaut, les limitations au droit à construire et la réserve deviennent inopposables.
À noter que le propriétaire peut également, dans certains cas, demander à ce que la collectivité bénéficiaire achète la totalité du terrain concerné par l’emplacement réservé.
Concrètement, ce droit s’exerce par une mise en demeure adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien, qui y mentionne les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes.
Les autres intéressés sont mis en demeure par la collectivité bénéficiaire et ont 2 mois pour se manifester.
Le bénéficiaire de l’emplacement réservé doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire.
Fixation du prix d’acquisition
En cas d’accord amiable, le prix d’acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande.
À défaut d’accord amiable sur le prix à l’expiration du délai d’un an imparti à la collectivité bénéficiaire pour se prononcer, celle-ci comme le propriétaire peuvent saisir le juge de l’expropriation, qui prononce le transfert de propriété et fixe le prix du bien.
L’article L.230-4 du code de l’urbanisme prévoit que si le juge de l’expropriation n’a pas été saisi trois mois après l’expiration du délai d’un an précité, les limitations au droit de construire et la réserve ne sont plus opposables au propriétaire du terrain concerné.
En bref :
- Un terrain grevé d’un emplacement réservé est en principe inconstructible si le projet est incompatible avec la destination de la réservation ;
- Le propriétaire peut exercer son droit de délaissement en exigeant de la collectivité bénéficiaire de la réserve qu’elle acquiert le terrain concerné ;
- Faute d’acquisition dans certains délais, la servitude est inopposable au propriétaire.
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